арта сайта  арта проезда »ндустриальный парк ќзЄры ѕетер √ебхардт, ¬€чеслав ’олопов, ¬ладислав –€бов, јндрей “анцуев
¤ ќ проекте | ќзЄрский район | √енплан | On-line запрос | –езиденты |  онтакты
√лавна€ » ќ проекте » —ћ» о нас »

ƒень производител€ - ∆урнал CRE –осси€ #18 (170) 16Ц30.09.11 “ренды

 

∆урнал: ∆урнал CRE –осси€ #18 (170) 16–30.09.11
автор: ѕавел „ернышев
рубрика: “ренды
 
¬ –оссии снова хот€т производить. «а годы просто€ стара€ производственна€ база разве€лась по ветру, и сейчас перед девелоперами открываетс€ широкое поле дл€ де€тельности. ѕроизводител€м нужны стены – индустриальные парки, отдельные заводы. —троительство с нул€ в чистом поле и редевелопмент старых промзон. Ќе стоит переоценивать новый рынок, но неоспоримо, что новый сегмент коммерческой недвижимости формируетс€ здесь и сейчас.

 »ндустриальный парк ќ«®–џ развивает производство

¬ –оссии снова начинают дымить фабричные трубы. «Ќельз€ ничего не производить, производить всегда что-то надо. ћы уже видели дно производства, у нас уже есть опыт.  ак это, почти ничего не производить? “еперь, думаю, все будет лучше», – философствует ¬€чеслав ’олопов, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia and CIS. ¬прочем, о скором промышленном буме говорить пока не приходитс€.  ак осторожно замечает эксперт, «нельз€ сказать, что к нам уже начали переносить производство из  ита€, но определенные тенденции есть». ѕостепенно интерес производителей растет, в том числе и благодар€ законодательным мерам. “радиционна€ ложка дегт€ здесь – высока€ стоимость разрешений и коммуникаций, а также проблемы с рабочей силой.
 ак отмечает јндрей “анцуев, руково­дитель проектов, отдел стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, сегодн€ со стороны заказчиков и арендаторов есть больша€ заинтересованность в индустриальных площад€х. јжиотажа, по его мнению, не видно только из-за того, что в –оссии высоки риски дл€ инвесторов. «—тро€т только в тех регионах, которые про€вили себ€. “ам рынок активно развиваетс€», – заключает эксперт.

Ќациональный колорит
—прос растет как со стороны западных, так и со стороны российских производителей. «ћы видим рост спроса со стороны иностранных производителей. Ёто в первую очередь сфера автомобилестроени€, продукты питани€, бытова€ техника, продукци€ FMCG. ‘актически каждый крупный производитель уже имеет свое производство в –оссии», – говорит ¬ладислав –€бов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. ѕри этом, по словам экспертов, запросы у всех настолько индивидуальны, что четко разделить российские и иностранные компании как разные группы клиентов со специфическими запросами не представл€етс€ возможным.
« аждое производство индивидуально. ћожет потребоватьс€ помещение с разным уровнем потолков, может специализированный температурный режим. »ногда здание должно быть определенной формы, и тогда возникают особые требовани€ к земельному участку. »ногда нужен морской порт или железнодорожные пути. »ногда надо недалеко от города, иногда далеко от города. ≈сть санитарные требовани€. Ќапример, нельз€ делать р€дом продукты питани€ и автомобильные шины. ƒо трехсот метров в р€де случаев должна быть санитарна€ зона. ¬сегда разные требовани€. ” российских и западных компаний могут различатьс€ претензии, но требовани€ российского —анѕиЌа дл€ всех одинаковы», – перечисл€ет ¬€чеслав ’олопов. ѕо его мнению, речь в данном случае идет о достаточно специализированном продукте, какую-то унификацию здесь вр€д ли можно будет увидеть.

ѕетер √ебхардт - ƒиректор по развитию »ндустирального парка ќ«®–џ«Ќельз€ сказать, что требовани€ иностранных и российских компаний отличаютс€, все зависит от той или иной компании», – говорит ¬ладислав –€бов. ¬прочем, известный национальный колорит есть. «–осси€ – это огромна€ страна, огромный рынок, который до сих пор так и не освоен. ≈сть много инвесторов, которые хотели бы открыть свой бизнес, хотели бы разместить свои производства, но сильно бо€тс€. ѕолитическа€ ситуаци€ не совсем пон€тна. »ногда правила игры мен€ютс€ во врем€ самой игры. Ѕыла бы ситуаци€ стабильна€, разместили бы намного больше», – полагает ѕетер √ебхард, директор по развитию индустриального парка «ќзЄры». “ем не менее сегодн€ протекционистска€ политика государства толкает иностранные компании локализовать свое производство в –оссии, без этого у них нет права даже участвовать в тендерах. ћногие крупные производители, занимающиес€ автомобилестроением, производством сельхозтехники и т. п., были вынуждены разместить свое производство в –оссии. ќднако здесь их ждали проблемы с поставщиками. –оссийские поставщики либо не заинтересованы в сотрудничестве, либо не готовы гарантировать посто€нство качества. ѕоэтому многие компании, планирующие локализовать производство в –ос­сии, вынуждены налаживать производство деталей самосто€тельно, вместо того чтобы покупать их у местных поставщиков. ≈сли они имеют в ≈вропе глубину производства 15%, то здесь они вынуждены увеличивать глубину производства на 30–40%. «я говорил с гендиректором компании Claas, он мне жаловалс€, что из трехсот российских компаний, которым они предложили поставл€ть детали, ответили только п€ть», – рассказывает ѕетер √ебхардт. ƒело в том, что запросы иностранных производителей часто оказываютс€ слишком незначительными дл€ российских промышленных гигантов. ѕоставщикам интересны миллионные партии, а у них готовы купить всего сто штук. „тобы решить эту проблему, западные компании вынуждены тащить за собой в –оссию своих европейских партнеров. ѕо этому пути, например, пошел Volkswagen. «–оссийских производителей так и не вырастили, поэтому приходитс€ тащить из ≈вропы. ¬озможно, проще было бы заво­зить необходимые запчасти из-за рубежа, но, поскольку Volkswagen нужно локализовать производство (у них договор с российским правительством), компани€ размещает производство здесь.  онкретно в нашем индуст­риальном парке таких компаний, которые т€нутс€ за русским производителем, очень много», – рассуждает ѕетер √ебхардт.

¬се дело в размерах
–ынок индустриальных площадей только формируетс€ и пока выгл€дит довольно пестро. –азвиваютс€ как отдельные проекты, так и индустриальные парки. «—ейчас мы видим и индустриальные парки, и отдельные объекты, которые успешно заполн€ютс€. ≈сть компании, которые думают, что все сделают сами, а есть те, кто предпочитает не заниматьс€ непрофильным бизнесом и отдают все девелоперам, которые развивают производство под ключ», – замечает ¬чеслав ’олопов.

»ндустриальные парки можно разделить на два типа. ќни могут располагатьс€ вокруг крупного предпри€ти€, которое р€дом размещает своих смежников. Ќечто подобное мы сейчас наблюдаем в  алуге. ¬торой тип – индустриальный парк, на территории которого разнонаправленные компании, никак не св€занные между собой, размещают производство. ѕричем и здесь возникают синергетические эффекты, люди наход€т поставщиков и начинают работать между собой. ¬ этом случае большое количество мелких компаний, собравшихс€ вместе, могут решать проблемы, которые не по плечу никому из них в одиночку.

ѕо словам ѕетера √ебхардта, иностранные компании сначала пытались сами локали­зовать свое производство, однако зачастую они сталкивались со значительными трудност€ми. «Ћюди не знают, как здесь боротьс€. —ейчас мы ведем переговоры с компанией, котора€ уже купила участок и планировала начать строительство. Ќо как вы€снилось, необходимых ресурсов им обеспечить не смогут, а если и смогут, то это будет стоить неподъемных денег. »ндустриальные парки дл€ таких компаний – это то решение, которое может убедить их прийти на российский рынок», – полагает эксперт.

ѕо его словам, сегодн€ в каждой иностранной компании могут рассказать свою историю неуспеха в –оссии. «ћы не создаем готовое предложение, а отвечаем на вызовы рынка.  огда производители не хот€т заниматьс€ несвойственной им де€тельностью, им нужно пакетное решение дл€ их бизнеса. » сегодн€ индустриальные парки стрем€тс€ это пакетное решение им предложить», – утверждает ѕетер √ебхардт. ¬прочем, справедливости ради, стоит отметить, что есть немало удачных примеров развити€ отдельных предпри€тий. «ћы столкнулись с этим в  алуге, ћосковской, ¬ладимирской области», – говорит ¬ладислав –€бов.

√лавное – масштаб проектов.  ак отмечает јндрей “анцуев, крупные проекты имеют гораздо больше шансов дойти до финишной пр€мой, чем небольшие. «Ќужны крупные проекты. Ќе важно, идет ли речь об отдельном производстве или о развитии индустриального парка. –еализаци€ крупных проектов всегда вызывает интерес. Ќа участок в тыс€чу гектаров коммуникации подвести будет проще, чем на какое-то небольшое производство», – полагает эксперт.

¬ целом ситуаци€ складываетс€ следующим образом.  рупный гигант может позволить себе построить завод своими силами (пусть и со значительными трудност€ми). ѕредставител€м мелкого и среднего бизнеса остаетс€ единственный способ – объединитьс€ в индустриальный парк.

Ќовый формат

»дустриальный парк ќ«®–џ - план перспективной застройки

»ндустриальные парки совсем свежий формат недвижимости дл€ –оссии. ѕервые индустриальные парки стали по€вл€тьс€ всего несколько лет назад. ”дивительно, но достраивались и открывались многие объекты как раз в кризис. —егодн€ рынок индустриальной недвижимости заметно развиваетс€. √овор€ об удачных проектах, можно выделить индустриальный парк «ќзЄры» в ћосковской области, вспомнить опыт Ћипецка и  азани, где в особых экономических зонах – «Ћипецк» и «јлабуга» – развиваютс€ индустриальные парки, которые смогли привлечь несколько дес€тков крупных производителей.

— начала этого года о себе за€вили и но­­вые игроки рынка индустриальной недвижимости. “ак, компани€ GVA Sawyer получила заказ от администрации ярославской области на разработку концепции развити€ проекта строительства индустриального парка «Ќовоселки» на пересечении федеральных трасс ј113 (ярославль –  острома) и ћ8 (ћосква – ярославль). ѕроектируема€ территори€ состоит из трех участков общей площадью 480 га (211, 194, 75 га соответственно).

“акже форсируютс€ проекты, приостановленные в кризис. Ќапример, в ”ль€новске еще в 2008 году была создана промышленна€ зона ««аволжье» площадью 500 га. ѕроект реализуетс€ при господдержке за счет ассигнований инвестфонда –оссии, областного и городского бюджетов. ¬ феврале 2011 года было прин€то решение о необходимости разработки проекта планировки территории промзоны. ѕо итогам конкурса право на разработку получила международна€ компани€ AssmannBeraten + Planen. »нвестиционным проектом предусмотрено размещение в промзоне ««аволжье» около 30 предпри€тий с созданием более 3 тыс. новых рабочих мест. ¬ данное врем€ резидентами промзоны €вл€ютс€ международные ком­пании Mars и SABMiller.

 ак это часто бывает, на новом поле приходитс€ тщательно отдел€ть зерна от плевел. ««ачастую индустриальными парками называют просто участок в поле, где мало того, что не подведены коммуникации, но даже не изменено назначение земли. Ћюди надеютс€, что придут инвесторы и сами все оплат€т», – рассказывает ѕетер √ебхрардт. ќпределить, кака€ часть из за€вленных проектов может действительно называтьс€ индустриальными парками, стало главной задачей недавно созданной јссоциации индустриальных парков. «≈сть участки с полностью подведенной инфраструктурой, это уже индустриальный парк, там можно работать. ј бывает, что ничего нет, просто кусок земли. „тобы отделить одно от другого, сейчас ассоциаци€ проводит сертификацию» – описывает ситуацию ѕетер √ебхардт. —ертификаци€ вы€вила высокий интерес к подобным проектам и значительный зазор между деклараци€ми и реальностью. «ћы оценили где-то 250 площадок, из них только 40–50 можем назвать индустриальными парками, остальные таковыми не €вл€ютс€», – рассказывает ¬€чеслав ’олопов.

√лавное – решитьс€
ѕоскольку сегмент новый, сегодн€ здесь никого не удивл€ют компании, просто покупающие землю и развивающие ее самосто€тельно. –азумеетс€, все ждут, что в будущем подобные проекты будут реализовыватьс€ через профессиональных девелоперов. «ѕартнеры дл€ развити€ индустриальной недвижимости будут найдены. ѕрежде всего, это те лендлорды, которые заинтересованы в судьбе своих участков. » конечно же одной из попул€рных услуг €вл€етс€ строительство под ключ, которое позвол€ет быстро реализовать землю», – рассуждает ¬€чеслав ’олопов. ѕо его словам, уже сегодн€ девелоперы готовы идти вместе с клиентом в регион, покупать земельный участок и развивать его. «десь часто требуютс€ уникальные инженерные решени€, однако это как раз не должно смущать девелоперов. «≈сли говорить о глубоко специализированных заводах и фабриках, то здесь в игру вступают специализированные подр€дчики на отдельные работы. Ќичто не мешает профессиональному девелоперу привлечь субподр€дчиков и достроить объект под ключ дл€ заказчика. Ћюбой девелопер, который проходил основной цикл строительных работ, понимает, на какие грабли придетс€ наступать при строительстве индустриального объекта», – утверждает ¬€чеслав ’олопов.ќсновные сложности лежат не в технической, как это может показатьс€ на первый взгл€д, а в финансовой плоскости. « ак только проект становитс€ достаточно специализированным, его трудно рассматривать как арендный бизнес.  омпани€, котора€ хочет организовать производство, должна хотеть купить объект. »наче работа не имеет финансового смысла дл€ девелопера» – замечает ¬€чеслав ’олопов. ѕроблема заключаетс€ в том, что на ранних этапах очень сложно оценить стоимость и привлекательность с экономической точки зрени€ такого объекта дл€ девелопера. «—амое сложное – это пон€ть, нужно это делать или нет. ј сделать уже можно, есть специализированные компании, которые всегда помогут решить ту или иную проблему», – говорит ’олопов. ѕри этом ввиду уникальности запросов на рынке почти не встречаютс€ спекул€тивные проекты. «я не могу назвать спекул€тивные проекты производства, все делаетс€ под клиента», – замечает ’олопов.

ƒл€ индустриальных парков достаточно остро может сто€ть проблема окупаемости. ѕо оценке ¬ладислава –€бова, индустриальный парк окупаетс€ в среднем от 7 до 15 лет. ќднако отсчет начинаетс€ с того момента, когда парк уже заполнен. ј заполн€тьс€ индустриальный парк может годами. «ћожет быть один большой резидент типа Volkswagen, который придет и заберет все, а может быть много мелких. «десь угадать довольно трудно. ѕока никто не вкладываетс€ в то, чтобы штамповать боксы. Ќадо подводить коммуникации, и после этого уже искать клиента. ¬от стандартный подход девелопера, который € бы рекомендовал дл€ привлечени€ максимально широкой аудитории покупателей», – рассуждает ¬€чеслав ’олопов.

 онкурентные преимущества
≈ще один новый бизнес, который породило развитие производства, – услуги по управлению индустриальными парками.  ак рассказывает ѕетер √ебхардт, сейчас этот рынок представлен в основном карманными компани€ми-собственниками. “ак, дл€ управлени€ индустриальным парком «ќзЄры» была создана ”  «‘лагман», к которой неожиданно стали обращатьс€ с предложени€ми вз€ть в управление новый индустриальный парк и даже помочь с его созданием. ќт привычных нам видов управлени€ недвижимости управление индустриальными парками отличаетс€ довольно сильно. «”правление торговым комплексом, гостиницей, жилым фондом радикально отличаетс€ от управлени€ промышленным индустриальным парком. «десь нужно учитывать много вопросов, св€занных с производственной спецификой. Ќапример, мы специально создали HR-агентство, чтобы находить резидентам рабочую силу», – рассказывает ѕетер √ебхардт. ќсобое значение имеет и административный ресурс. ћного вопросов, с которыми приход€т резиденты, надо решать на уровне администрации, как местной, так и региональной.

¬ целом рынок может быть сегодн€ интересен и собственникам, и девелоперам, и формирующимс€ сегодн€ ” , работающими с индустриальными объектами. ѕри этом рынок уже достаточно конкурентен. « онкурентное преимущество определ€етс€ ценой и качеством услуг. ≈сли индустриальные парки предлагают качественный сервис по умеренным ценам, они легко найдут резидентов», – говорит ѕетр √ебхардт.

 ак отмечает ¬€чеслав ’олопов, сегодн€ участники рынка индустриальной недвижимости даже не пытаютс€ оценить его емкость. ѕроизводство падало так долго, что фактически сегодн€ рынок предстоит строить с нул€. ѕри этом в целом на перспективы индустриальной недвижимости смотр€т сдержанно оптимистично. «≈сли не будет тр€сти, не возникнет новых административных препон, то все будет нормально», – увер€ет ¬€чеслав ’олопов.

¬ качестве примера он приводит опыт “урции и  ита€, где производство значительно выросло даже без крупных инвестиций в индустриальные парки. ƒругой вопрос: насколько производители будут готовы прий­ти в –оссию с того же китайского рынка? Ёто зависит от многих факторов, таких как наличие дешевой рабочей силы, преференции со стороны государства, удобство логис­тики и т. п. Ќеобходима также массова€ замена оборудовани€: старые индустриальные гиганты существенно поизносились.  ак отмечает ¬€чеслав ’олопов, «повода дл€ дальнейшего развала производства нет», а значит, можно ожидать увеличени€ инвестиций в индустриальную недвижимость. ”частники этого формирующегос€ рынка склонны к фатализму. ’от€ просчитываемых рисков сегодн€ не видно, все отдают себе отчет, что в любой момент может «как следует тр€хануть». 

© 2017 »ндустриальный парк ќзЄры
E-mail: info@ozpark.ru