Карта сайта Карта проезда Индустриальный парк Озёры аренда производственных помещений от собственника
¤ О проекте | Озёрский район | Генплан | On-line запрос | Резиденты | Контакты
Главная » О проекте » СМИ о нас »

05.08.09 14:16 Склады продолжают пустеть /Интерфакс/

В первом полугодии спрос сократился на 40%, средняя площадь запроса уменьшилась с 8 тыс. кв. м до 3 тыс. кв. м, арендные ставки упали на 30%

Склады продолжают пустетьКризис по-прежнему давит на московский рынок складской недвижимости. Снижение конечного потребления, объема грузоперевозок и производства привело к значительной коррекции коммерческих условий на рынке и росту объема свободных площадей. Одна из немногих позитивных тенденций здесь - снижение арендных ставок во втором квартале происходит не так резко, как раньше, отмечают аналитики Knight Frank в своем исследовании.

 

  

Приоритет – завершить начатое

На протяжении первого полугодия макроэкономические индикаторы, влияющие на развитие складского сегмента, снижались. Розничный товарооборот во II квартале сократился на 3-5% (относительно аналогичного периода прошлого года). Грузооборот транспорта сокращался на протяжении всего первого полугодия. Причем с января 2009 г. отрицательную динамику стал демонстрировать наиболее чувствительный к частному спросу сегмент автоперевозок.

Российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Часть из них ушли с рынка, некоторые заморозили проекты, сосредоточившись лишь на проектах в завершающей стадии. Девелоперы в основном отказываются от развития региональных проектов, и предпочитают довести до конца объекты в московском регионе, экономика которого, по общему мнению, начнет восстанавливаться раньше других. Региональное развитие продолжают крупнейшие сетевые девелоперы (ПНК, Raven – проект Megalogix). Основной прирост предложения качественной недвижимости формируется за счет освобождающихся площадей и достройки ранее начатых девелоперами объектов. На рынке появились предложения по краткосрочной (1-3 года) прямой аренде в складских комплексах класса А.

При этом в ряде объектов возможно заключение контрактов аренды в рублях или фиксация минимальных и максимальных курсовых значений для валюты договора на первые 1-2 года аренды. Ряд управляющих компаний в современных складских комплексах предлагают рублевые договоры на обслуживание арендаторов, таким образом, номинирование ставки операционных расходов в иностранной валюте больше не является повсеместной практикой.

Первые проекты промышленных парков, которые появились в соседних с Московской областях ("Лемкон I-Park" Калужская обл., "Вязники" Владимирская обл., "Кстово" Нижегородская обл.), постепенно пополняются предложениями и в Подмосковье. Например, на базе бывшего промышленного предприятия открыт Индустриальный парк "Озеры", где предлагаются как существующие здания под реконструкцию с подведенными коммуникациями, так и площадки с возможностью строительства под заказчика.

Из "рынка девелопера" в "рынок арендатора"

В первом полугодии 2009 г. общий объем качественного предложения увеличился на 320 тыс. кв. м, за счет ввода складских площадей класса A.

В первом полугодии были введены в эксплуатацию несколько крупных объектов: "Истра", "Восточный", Brack Capital Лобня, Southern Logistic Terminal (1-я фаза). Объекты вводились с опозданием на один-два квартала по сравнению с изначально заявленными планами. Вывод на рынок новых площадей замедлился. Из 543 тыс. кв. м запланированных к вводу в III-IV кварталах 2009 г, по последним оценкам, на рынок выйдет около 300 тыс. кв. м.

За три последних квартала складской рынок московского региона превратился из "рынка девелопера" в "рынок арендатора", что означает избыток предложения при ограниченном спросе, и привело к существенному (20-30% за год) снижению арендных ставок и росту объема вакантных площадей.

Спрос стал ниже, ставки вернулись к уровню 2006 г. В первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. спрос сократился на 40%, но пока остается выше уровня 2006 г. При этом средняя площадь запроса сократилась с 8 тыс. кв. м до 3 тыс. кв. м, отмечают аналитики.

Во II квартале 2009 г. получила развитие тенденция увеличения доли вакантных площадей в качественных складских комплексах. Их доля в московском регионе увеличилась с 0,5% в III квартале 2008 г. до 8% на конец июня 2009 г. В абсолютном выражении это составляет примерно 380 тыс. кв. м.

В условиях спада производства, потребления и грузоперевозок площади арендуются, в том числе, за счет перехода арендаторов из одних комплексов в другие на более выгодных коммерческих условиях, часто с сокращением занимаемого объема площадей.

В ходе кризиса наибольшим спрос остался на складские помещения на трассе "Дон", Каширском, Симферопольском, Ленинградском и Дмитровском шоссе. Доля клиентов "не определившихся" при первичном обращении с направлением выросла до 50%. Это объясняется тем, что клиенты исходят из коммерческих условий и удаленности объекта, а такие факторы как местоположение и класс помещения отошли на второй план. Ставки аренды в московском регионе в 2009 г. опустились ниже уровня конца 2006 г. В настоящее время предлагаемые собственниками арендные ставки на складские помещения класса A в московском регионе составляют 100-120$/кв. м/год, что ниже средних значений предложения III квартала 2008 г. на 20-30%.

При этом арендные ставки в классе B демонстрируют существенное снижение – до 80 $/кв. м/год. Собственники подобных объектов преимущественно предлагают ставки в рублях и отказываются от системы расчетов triple net (отдельный учет арендных ставок, коммунальных и эксплуатационных расходов, а также НДС).

Ряд владельцев включают все платежи (НДС и операционные расходы) в ставку аренды, за исключением коммунальных расходов, а в ряде предложений – и коммунальные расходы. Для клиентов такой расчет арендных ставок означает возможность четкого планирования расходов на складскую логистику на ближайшие один-два года, что важно при оптимизации бюджетов компаний-арендаторов и общем снижении расходов.

Основные события на рынке 

Среди наиболее ярких событий в сегменте складской недвижимости эксперты выделили десяток, максимально повлиявший на рынок. Введен в эксплуатацию современный складской комплекс класса А – "ПНК Чехов" (125500 кв. м складских площадей), комплекс расположенн на трассе Москва-Симферополь вблизи города Чехов.

Крупнейший российский ритейлер Х5 Retail Group разместил свой федеральный распределительный центр площадью 23000 кв.м. на территории этого проекта. Группа компаний "Эспро" сдала в эксплуатацию первую очередь крупного индустриального парка "Восточный" общей площадью 121 тыс. м2. Партнером и одним из инвесторов проекта выступает инвестиционный фонд недвижимости Raven Russia.

На рынке было заключено несколько крупных сделок. Среди них – ЗАО "Мерседес-Бенц РУС" арендовало 8,5 тыс. кв. м в складском комплексе класса А "МЛП Ленинградский терминал" в Солнечногорском районе Московской области.

Дистрибьюторская компания "Градиент", работающая на рынке косметики, парфюмерии и бытовой химии, заключила с британским фондом Raven Russia договор на аренду более 18 тыс. кв. м в подмосковном складском комплексе "Южный логистический терминал" (SLT) в Подольске. Кстати, компания Knight Frank выступила консультантом сделок.

Активизировался рынок земли после затишья конца 2008 г.- начала 2009 г., во II квартале, было совершено несколько сделок, продемонстрировавших интерес к небольшим участкам до 3 га для реализации собственных проектов. На территории ПЛК "Северное Домодедово" был открыт таможенный пост. Открытие состоялось в рамках стартовавшей недавно программы, предусматривающей вынос крупных терминалов за черту города.

Компания "Герофарм", специализирующаяся на производстве медикаментов, заявила о своем желании инвестировать около 15 млн евро в возведение производственного комплекса на базе принадлежащего ей инсулинового завода в г. Оболенске, Московской области. Начало реализации проекта запланировано на конец 2009 г., завершение проекта – в 2010 г. Компания Ghelamco объявила о планах дальнейшего развития логопарка "Дмитров" в Подмосковье. Планируется, что развитие будет осуществляться под нужды заказчиков. Общая площадь проекта – 223 тыс. кв. м.

Прогнозируемое молчание

До конца 2009 г. в строй будет введено более 300 тыс. кв. м складских помещений в московском регионе, таким образом, общий объем введенных в 2009 г. складских площадей превысит 600 тыс. кв. м, что соответствует объемам 2006 и 2008 гг. Однако предпосылок к увеличению спроса на качественные площади пока нет. В случае сохранения стабильной ситуации в экономике можно ожидать, что спрос на качественные помещения вырастет в начале 2010 г., однако уровень вакантных площадей за счет освобождения части помещений останется стабильным.

Арендные ставки в комплексах разных классов будут номинироваться в разных валютах, например, в менее качественных комплексах продолжится предложение фиксированных на 2-3 года рублевых ставок, в то время как в качественных комплексах ставки будут преимущественно исчисляться в валюте кредита, использованного при строительстве объекта.

При этом уровень арендных ставок определяется в рамках переговоров в зависимости от размера арендуемых площадей, срока аренды, стабильности бизнеса арендатора, качества объекта и ряда других параметров. Дальнейшего существенного снижения ставок аренды в качественных складских комплексах до конца 2009 г. не ожидается.

Интерфакс 
© 2017 Индустриальный парк Озёры
E-mail: info@ozpark.ru